點知一個盤放咗幾耐？放盤日數、減價歷史點睇

點解放盤日數咁重要？

一個盤放得耐，通常代表以下其中一樣：

• 叫價偏高：同區同類單位已經有更平嘅選擇，買家睇完都唔落訂；
• 單位有缺點：例如景觀、座向、間隔、樓層，要靠減價先吸引到人；
• 業主唔急：佢唔介意慢慢等個啱價嘅買家。

頭兩種情況，買家通常有更大講價空間；第三種就相反。單睇一個「放咗 90 日」嘅數字唔夠，要配合減價紀錄一齊睇，先分到係邊一種。

地產網個日期點解唔可靠？

各大地產網放盤頁面顯示嘅，好多時係「更新日期」或者「刊登日期」，唔一定係個盤第一次放出嚟嘅日子：

• 盤源資料一更新（改價、改相、改描述），日期可能就會跟住變；
• 同一個單位可以由唔同代理、喺唔同網站各自放，每個網各有自己嘅日期；
• 一個盤落咗架再重新放出嚟，喺網站上面可能又變返「新盤」。

結果就係：你以為係啱啱出嘅新盤，其實可能已經喺市場上面轉咗幾個月。

自己點樣查一個盤放咗幾耐

冇工具嘅話，可以咁做：

1. 同一單位喺幾個地產網搵一次：用屋苑、座數、樓層、單位去搵，睇下邊個網嘅日期最早。
2. 問代理：「呢個盤幾時開始放？之前叫幾多？」好多代理會答，答唔答都係一種訊號。
3. 自己記低：睇中嘅盤影低叫價同日期，過一兩個星期再睇，就知有冇減價。
4. 查返成交紀錄：同一屋苑近期成交可以喺土地註冊處或者各大地產網嘅成交紀錄睇到，用嚟對比叫價合唔合理。

呢啲方法都做得到，但好花時間，而且要一開始就記，唔係事後可以補返。

幾個「業主可能有得傾」嘅訊號

• 放盤日數明顯長過同屋苑其他盤：大家都放兩三個星期，佢放咗三個月。
• 減過幾次價：尤其係間隔越嚟越短嘅連續減價，通常代表業主開始心急。
• 叫價仍然高過同屋苑近期成交：減極都仲貴，下一步可能仲有位減。（點比較可以睇叫價同成交價差幾多先算抵。）
• 幾間代理同時放：業主想盡快接觸多啲買家。

相反，如果個盤啱啱出、叫價已經貼近成交價，業主冇乜理由即刻讓大步。

知道咗之後，點用嚟講價

• 用事實講，唔好用感覺講：「呢個盤放咗四個月，已經減過兩次」比「我覺得貴」更有說服力。
• 用成交價做錨：拎同屋苑、相近面積、近三個月嘅成交呎價出嚟，話俾代理聽你嘅出價有根據。
• 先計好自己嘅上限：講價之前知道自己最多可以俾幾多，連印花稅同其他使費計埋，可以用按揭計算機計。