按揭計算機 2026：買得起幾錢樓？印花稅、按揭保險、月供一次計

兩個方向都計到：知自己月入同儲蓄，就倒推買得起幾錢樓；睇中咗層樓，就計首期、印花稅、按揭保險、月供同上會要準備幾多現金。唔使登入，數字唔會上傳。

🧮 按揭計算機

2026 年住宅印花稅稅階

2024 年 2 月 28 日起，額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）同新住宅印花稅（NRSD）已經全部撤銷。 而家買住宅物業淨係要交從價印花稅（AVD），首次置業同非首次置業用同一套稅率。 下表係稅務局由 2026 年 2 月 26 日起適用嘅稅階（樓價超過 $1 億嗰級由 4.25% 上調至 6.5%）。

樓價（代價）印花稅
$400萬 或以下$100
$400萬 – $432萬3,780$100 + 超出 $400萬 部分嘅 20%
$432萬3,781 – $450萬1.5%
$450萬 – $493萬5,480$67,500 + 超出 $450萬 部分嘅 10%
$493萬5,481 – $600萬2.25%
$600萬 – $664萬2,860$135,000 + 超出 $600萬 部分嘅 10%
$664萬2,861 – $900萬3%
$900萬 – $1,008萬$270,000 + 超出 $900萬 部分嘅 10%
$1,008萬 – $2,000萬3.75%
$2,000萬 – $2,173萬9,120$750,000 + 超出 $2,000萬 部分嘅 10%
$2,173萬9,121 – $1億4.25%
$1億 – $1億957萬4,470$4,250,000 + 超出 $1億 部分嘅 30%
$1億957萬4,470 以上6.5%

「$100 + 超出部分嘅 20%」呢類係邊際寬免：樓價啱啱過一個稅階嗰陣，唔會一下子跳一大舊稅。

例子：$500萬 → $112,500；$600萬 → $135,000；$800萬 → $240,000； $1,000萬 → $370,000（行邊際寬免：$270,000 + $100萬 × 10%）。

最高可以借幾多成按揭？

金管局嘅基本上限係 7 成。想借多過 7 成，就要做按揭證券公司（按證保險）嘅按揭保險， 可以借到幾多再睇樓價：

樓價首次置業非首次置業
$1,000萬 或以下最高 9 成最高 8 成
$1,000萬 – $1,125萬9 成，但貸款額封頂 $900萬8 成
$1,125萬 – $1,500萬8 成8 成
$1,500萬 – $1,715萬8 成，貸款額封頂 $1,200萬8 成，封頂 $1,200萬
$1,715萬 以上按保唔做，最多 7 成（金管局上限）

按揭保險保費點計？

保費係貸款額嘅百分比，睇三樣嘢：借幾多成（7 成以上至 75%／80%／85%／90%）、 還款年期、樓價同係咪首置。成數越高、年期越長，費率越高。 呢個計算機用按證保險 2024 年 10 月版保費表入面最常見嘅「浮息按揭＋一次過付清」組合。

例子：首置買 $600萬，借 9 成（$540萬），30 年：保費率 2.16%，即 $116,640。

銀行一般可以將按保保費加入貸款分期還；呢個計算機保守啲，當佢係上會要俾嘅現金。

月入要幾多先批到按揭？

銀行睇供款與入息比率（DSR）：每月供款唔可以超過月入嘅 50%。 呢個上限由 2024 年 10 月 16 日起劃一，唔再分自住定收租、首置定非首置。 壓力測試（假設加息 2% 再計一次）亦已經喺 2025 年 2 月 28 日取消。

例子：$800萬 樓，借 7 成（$560萬），30 年，年利率 3.5%：每月供 $25,147， 即係月入要有大約 $50,294 以上。

有花紅嘅話，銀行一般用「最近兩年平均 ÷ 12」計入月入，封頂喺底薪 3 倍。呢個係市場慣例，唔係監管規定，各行做法唔同。

上會要準備幾多現金？

唔止首期。上會嗰陣手頭要有：

例子：首置買 $600萬，借 9 成，30 年，年利率 3.5%：
首期 $60萬 ＋ 印花稅 $135,000 ＋ 按保 $116,640 ＋ 佣金 $60,000 ＋ 律師費 $15,000 ＝ 大約 $92.7萬；每月供 $24,248。

常見問題

首次置業買樓，印花稅會唔會平啲？

唔會。2024 年 2 月撤銷 BSD 同 NRSD 之後，首置同非首置都係交同一套從價印花稅（AVD），分別在於可以借幾多成按揭。

買樓收租可唔可以做 9 成按揭？

唔可以。按揭保險淨係批自住物業，收租盤最多只可以借 7 成。上面個計算機喺「我有幾多錢？」嗰欄會同時計埋「如果打算出租」嘅數。

呢個計算機計出嚟嘅數準唔準？

印花稅、按揭成數上限同按保保費都係跟官方公佈嘅數字計；利率、律師費、佣金可以自己改做你收到嘅報價。實際批核（例如花紅點計、估價會唔會估唔足）以銀行為準。

我輸入嘅數字會唔會俾人睇到？

唔會。全部喺你部機入面計，唔會上傳，亦唔使登入。

計完買得起幾錢，下一步：個盤抵唔抵？

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資料來源： 稅務局（從價印花稅）、 香港按揭證券有限公司（按揭保險計劃）。
計算結果只供參考，唔構成任何財務建議；實際貸款額、利率及保費以銀行及按證保險批核為準。
搵樓日記唔係地產代理，亦唔係銀行。